20年前,东京房价也很疯狂,结局却是……

作者:世界华人周刊
  日本房地产泡沫如吸毒一般,吹得越大,陷得越深,裹挟的人也就越多。这是一场击鼓传花的游戏,可悲的是,谁也不相信自己接的是最后一棒。
  世界华人周刊专栏作者:楚不易
  最近,北京学区房又开始暴涨,一套位于北二环外西营房的学区房价格从305万元跳涨至500多万,几近翻番。
  恰巧,美国俄勒冈州的蒂勒镇,正以385万美元(约合2600万人民币)的价格寻找买家。国内媒体一算,2000多万元,不过是北京的一套学区房。100多平的北京学区房,竟然能买下美国一座面积1平方公里的小镇。
  北京的房价确实高不可攀,但与东京相比,就小巫见大巫了。20年前,东京的房价,能买下整个美国!
  日本房地产泡沫,是如何产生的,又是如何破灭的?
  日本房地产的今天,是中国房地产的明天吗?
  “泡沫其实很难定义,就如同一个美女。你很难定义什么叫美女,但当一个女孩站在你面前的时候,你会知道她究竟是不是美女。”——金融专家金德尔伯格
  日本的房地产泡沫,始于上世纪80年代。
  日本国土厅公布的数据显示,1980年,东京的商业用地价值指数为100;1985年,涨到120;1988年,暴涨至334。1988年,东京的住宅用地价格,与1985年相比,也上涨了2.1倍。
  1989年,国土面积仅为美国4%的日本,其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4倍。
  东京银座大街土地价格最高达100万美元/平方米,东京的房价可以买下整个美国,所言非虚。
  房地产的泡沫造就了无数的富豪。1989年,全球十大富人中,有6名是日本人,全部因地产起家。
  普通的“有产者”也成为“受益者”。在东京,有一位老人在学校传达室干了40多年,一直收入微薄。退休之后,准备返回乡下安度晚年。把东京的一所小房子卖掉,没想到竟卖出了800万美元的价格,老人瞬间成为千万富翁,衣锦还乡。
  在国际上,日本人“土豪”之名,开始远播。
  当年日本的很多文艺作品,也反映出房地产泡沫时代狂热的影子。
  《哆啦A梦》1989年剧场版《日本诞生记》中,大熊等小学生乘坐时光机穿越到数百万年前的日本,做的第一件事就是划分土地。
  《日本诞生记》
  伴随着房地产,日本的股市也开始飙升。
  1983年到1989年,日本股票价格上升了3倍。1989年的5月2日,东京证券交易市场上市公司股价总额达到500万亿日元,占世界份额的45%,一跃成为世界最大的股票交易市场。
  房地产成了名副其实的支柱产业。1987年,房地产对日本GDP增长的贡献接近30%。
  大量的资金流入房地产。1989年,日本银行业对房地产贷款的比例上升到74%,直接打击了其他生产性行业。
  日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。
  “当基本幻想都破灭时,一个时代也就结束了。”——剧作家阿瑟·米勒
  1990年1月12日,日本股市迎来史上最黑暗的一天。当天,日经指数顿挫,股市暴跌70%。
  与此同时,房地产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。1991年,东京、大阪、京都等大城市的房价下降了20%,到1993年,日本房地产泡沫全面崩溃。
  东京、大阪、名古屋三大城市土地价格趋势图
  日本人为泡沫付出了惨痛的代价。据东京商工会议所调查,1990年,共有6468家(负债1000万日元以上)企业破产,负债总额2万亿日元;1991年,达到了8万亿日元。
  1994年,日本政府公布,日本1992年的国民总资产比1991年减少了448万亿日元,相当于日本当年的GDP。
  日本股灾
  日本GDP增长率,从1988年的7.1%,猛跌至1993年的0.17%,1998年出现了负增长,日本进入了所谓的“失去的20年”。
  1980年-2015年,日本GDP增长率(数据来源:世界银行)
  “泡沫不是经济和金融体系制造出来的,而是在人们的心中。”——日本学者
  日本房地产泡沫,缘何而生、因何破灭?
  美国阴谋、政策失误、产业缺陷、监管失灵……学术界一直众说纷纭、莫衷一是,甚至连泡沫何时破灭,至今也没有一个综合数据和权威认定。
  1991年,日本著名的政经节目主持人田原总一郎曾问当时的首相宫泽喜一,经济过热的时候,你们为什么不早一点踩刹车?宫泽反问道,有一个讨厌泡沫的国民吗?
  从历史上看,无论是荷兰郁金香泡沫,还是英国南海泡沫,身处其中的人们,并不知道,甚至根本拒绝相信这是泡沫。
  19世纪的铜版画《南海泡沫》
  日本房地产泡沫,从来不是某个企业、某个组织吹大的,更像是所有人的狂欢,政府、银行、国民都沉醉其中。
  ▼日本政府
  由于担心“广场协议”带来日元大幅升值,引起国内的通货紧缩,日本政府采取非常宽松的货币和财政政策,导致了市场上流动性泛滥,大量的资金流入了不动产以及股票市场, 使得房价和股票价格急剧上升。
  “广场协议”签订现场
  ▼日本银行
  日本银行为了扩大营业份额,想方设法向房地产发放贷款,甚至蛊惑有存款意向的人进行土地投资。
  ▼日本国民
  日本国民初尝房价暴涨的甜头,继续以房子为担保贷款,购买别处的房子,然后再以新的房子为担保……
  在房地产泡沫中,每个人都是赢家:政府增加了税收,投资者会得到丰厚的帐面回报,银行的投资都是优质资产,有房者为自持的房产增值而沾沾自喜,即使是无房者,也能分享到“欣欣向荣”的经济发展成果。
  日本房地产泡沫如吸毒一般,吹的越大,陷得越深,裹挟的人也就越多。这是一场击鼓传花的游戏,可悲的是,谁也不相信自己接的是最后一棒。
  “人类一直以来不变天性就是贪婪,贪婪是推动社会进步的力量, 也是摧毁人类的力量。”——经济学家凯恩斯
  正如今天的中国人认为北京房价不会跌一样,当年的日本人,也不相信东京的房价会跌。
  中国房地产的现状,与日本当年确有相似之处:
  这是否意味着,日本房地产的今天,就是中国房地产的明天?
  两者的不同之处在于,当时的日本,已经完成了城镇化建设,城镇化率超过90%,在原有产业结构下,日本的经济增长已经趋向饱和。
  而现在的中国,城镇化率仅为56.1%,仍有很大的增长空间。
  这是否意味着,中国的房价,仍然有上涨的空间?
  本文想探讨的,不是中国房地产是否会崩盘,抑或继续上涨,而是不断暴涨的房价,对经济伦理的伤害,对资源分配的扭曲,对社会秩序的撕裂,对幸福美好的摧残。
  当房价不断暴涨,依靠炒房或继承的祖屋,便可不劳而获,挥霍一生。所有的人都会变得贪婪,企业不愿意从事研发生产,而选择置身投机楼市、制造泡沫的赌博中。汗流浃背、辛勤劳动的所得,远不如金钱游戏带来的利益,必然对传统的经济伦理造成极大的伤害。
  当房价不断暴涨,大量的资金、人力等资源都将流向房地产领域。银行热衷于向房地产放贷,国民热衷于投资楼市,甚至企业也放弃传统的制造业,涉足房地产。房地产占国家GDP的比重越来越大,资源分配被严重扭曲,经济患上了房地产依赖症。
  当房价不断暴涨,“老吾老以及人之老”变成了“啃老”,爱情不堪一击,婚姻形同儿戏,传统价值、社会秩序被高昂的房价撕得粉碎。
  上海市民为买房排队离婚
  当房价不断暴涨,整个社会陷于居无定所、心无所依、望房兴叹的无限焦虑之中。房价的巨大压力,让父母为子女的房子唉声叹气,让年轻人的梦想碰撞的支离破碎,幸福又如何谈起。
  北京的地下室群租房
  同为后发国家,日本是中国最重要的一面镜子。
  当日本还在“失去的20年”里继续迷失,中国的房地产市场却“涨声”一片。
  历史,会即将重演吗?
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